Bei Transaktionen von Immobilien und Firmen sind zwei wesentliche Geschäfte am Ende des Verkaufsprozesses zu unterscheiden. Die Rede ist vom Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft. Doch was bedeuten diese beiden Begrifflichkeiten? In diesem Beitrag möchten wir die Unterschiede der beiden Geschäfte erklären und diesbezügliche Aspekte für Immobilien- und Firmenverkäufe erwähnen.

Verpflichtungsgeschäft

Das Verpflichtungsgeschäft wiederspiegelt die Absicht der Parteien, einen Kauf bzw. einen Verkauf einer Immobilie oder Firma zu tätigen. Hierzu dient ein entsprechender Kaufvertrag als Grundlage für das Rechtsgeschäft. Der Verkäufer verpflichtet sich, die zu verkaufende Immobilie resp. Firma bzw. die Aktien, Stammanteile oder gewisse Aktiven der Firma an den Käufer zu verkaufen und ihm das unbeschwerte Eigentum daran zu verschaffen. Der Käufer verpflichtet sich, die Immobilie resp. die entsprechenden Firmenanteile oder Aktiven der Firma zu kaufen und den vereinbarten Kaufpreis an den Verkäufer zu bezahlen.

Verfügungsgeschäft

Beim Verfügungsgeschäft (auch Vollzugs- oder Erfüllungsgeschäft genannt) wird schliesslich das Eigentum an der Immobilie oder an den Aktien, Stammanteilen oder Aktiven der Firma übertragen. Der Kaufvertrag, welcher beim Verpflichtungsgeschäft unterzeichnet wurde, wird durch Vornahme der vereinbarten Handlungen Zug-um-Zug vollzogen.

Unterschiede zwischen Immobilien- und Firmentransaktionen

Oft fällt bei Immobilientransaktionen das Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft auf denselben Zeitpunkt an. Die öffentliche Beurkundung des Kaufvertrages, sofern die Immobilie nicht als Share-Deal verkauft wird, bildet hierbei das entsprechende Verpflichtungsgeschäft und der Grundbucheintrag des Eigentums schliesslich das Verfügungsgeschäft.

Bei Firmenverkäufen hingegen fallen die beiden Geschäfte oftmals nicht zum gleichen Zeitpunkt an. Bei Firmentransaktionen von KMU ist es häufig der Fall, dass noch Kündigungsfristen des Nachfolgers abgewartet werden müssen oder aber organisatorische (z.B. Einholung und Erteilung von Bewilligungen) oder logistische Gründe (Umzug des Nachfolgers) für den späteren Vollzug verantwortlich sind.

Da zwischen dem Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft folglich mehrere Wochen oder Monate dazwischenliegen können, empfiehlt es sich, eine angemessene Kaufpreisanzahlung zu vereinbaren und bei Nichterfüllung des Kaufvertrags eine Konventionalstrafe festzuhalten, um einerseits der Unterzeichnung des Kaufvertrags das nötige Gewicht beizumessen und andererseits im Falle einer Nichterfüllung des Vertrages abgesichert zu sein.