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Geschäftsimmobilie verkaufen – Unterstützung durch Immobilienberater

veröffentlicht am 16.07.2018 | Jérôme Andermatt

Eine Geschäftsimmobilie zu verkaufen ist kein alltäglicher Vorgang und hält meistens schwierige Aufgaben bis zum gewünschten Verkauf bereit. Die Veräusserung ist nicht zu vergleichen mit dem Verkauf einer Wohnimmobilie und als Eigentümer ist es hilfreich, entsprechendes Know-how beizuziehen. Wie ein erfahrener Immobilienberater den Eigentümer unterstützen kann, erfahren Sie in nachfolgendem Beitrag.

Verkaufsprozess

Ein erfahrener Immobilienberater hat eine klare Vorgehensweise und einen praxiserprobten Verkaufsprozess, damit ein erfolgreicher Abschluss resultiert. Er kennt sich mit den Spezifikationen und Besonderheiten einer Geschäftsliegenschaft aus. Sollte die Immobilie in eine Aktiengesellschaft eingegliedert sein, wobei ein sogenannter Share-Deal einem Asset-Deal vorgezogen werden soll, weist der Berater notwendigerweise Erfahrung aus Firmenverkäufen aus. Hierbei sind insbesondere steuerrechtliche und vertragsrechtliche Aspekte von grosser Bedeutung und können einen starken Einfluss auf die optimalerweise zu verfolgende Transaktionsstruktur haben.

Vorbereitung ist das A und O

Noch vor dem eigentlichen Verkauf müssen wichtige Aspekte geklärt werden, die schliesslich nach erfolgter Bewertung auch für die Festlegung des Verkaufspreises wichtig sind und im Immobilienexposé zielgruppengerecht aufbereitet werden sollten. Dies können u.a. folgende Aspekte sein:

Bestehen noch Baulandreserven auf dem Grundstück?
Wie hoch ist die Ausnützungsziffer?
Welcher Zone ist das Grundstück zugeordnet?
Bestehen Altlasten auf dem Grundstück?
Wie lange dauert die Restlaufzeit der Mietverträge?
Besteht bei den IST-Mieten Erhöhungspotenzial? Kann eine attraktivere Rendite erzielt werden?
Welche steuerlichen Konsequenzen resultieren bei einem Verkauf?
Wie entwickelt sich zukünftig die Region in Bezug auf die Bautätigkeit und die Preise von Gewerbeflächen?
In welchem Zustand befindet sich die Immobilie? Ist in den kommenden Jahren ein erhöhter Investitionsbedarf notwendig?
Ist die Immobilie optiert resp. der Mehrwertsteuer unterstellt? Was ist im Verkaufsfall diesbezüglich zu beachten?

Der Immobilienberater hilft Eigentümern durch eine fundierte Vorbereitung diese Fragen möglichst präzis und im Verkaufsdossier treffend ausgeführt zu beantworten, so dass ein potenzieller Käufer nach Einsichtnahme des Dossiers zeitnah einen Grundsatzentscheid treffen kann. Starke Verkaufsargumente sind durch klare Fakten zu unterlegen, damit die Verhandlungen effizient geführt werden können.

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Verhandlungsführung

Bei Geschäftsimmobilien sind Verhandlungen zwischen den Parteien intensiv und teilweise komplex. So können Angebote durch potenzielle Käufer verschiedene Finanzierungsinstrumente wie etwa ein Verkäuferdarlehen enthalten, die es genau zu analysieren und verstehen gilt. Ein versierter Immobilienberater kennt die verschiedenen Finanzierungsarten und berät den Eigentümer aufgrund seiner Erfahrung aus anderen Transaktionen. Er wirkt als Drehscheibe zwischen Verkäufer- und Käuferpartei nicht nur als Informationsvermittler, sondern auch als Ideengeber und Lösungsfinder.

Vertragsausgestaltung

Sobald sich die Parteien mündlich einig sind, geht es in die Vertragsausgestaltung. Hierbei wird wie vorgängig erwähnt zwischen einem Asset-Deal (Verkauf der Immobilie aus der Aktiengesellschaft) und einem Share-Deal (Verkauf der Aktiengesellschaft) unterschieden. Da erfahrungsgemäss die vorangegangenen Verhandlungen zeitintensiv und äussert umfangreich sein können, ist es umso wichtiger, dass die verhandelten Punkte auch in einem Kaufvertrag wiederspiegelt werden. Wird also bei einem Asset-Deal ein entsprechender Notar oder das Amtsnotariat mit der Ausarbeitung des Kaufvertrages beauftragt, ist es wichtig, dass der Immobilienberater den Vertrag auf das Verhandelte verifiziert. Wird die Aktiengesellschaft verkauft, schöpft der Immobilienberater aus seinen juristischen Erfahrungen von Firmenverkäufen, um auch hier einen Vertrag auszuarbeiten, welcher den verhandelten Aspekten Rechnung trägt.

Unterstützung sinnvoll

Der Aufgabenbereich des Immobilienberaters geht selbstverständlich über die hierin beschriebenen Aufgaben hinaus (Vermarktung der Immobilie, Käufernetzwerk, Besichtigungen, Begleitung Due Diligence etc.), zeigt aber deutlich, dass eine Unterstützung hinsichtlich eines ordentlich abgewickelten Verkaufsprozesses sehr wertvoll ist. Der Immobilienberater dient dem Eigentümer auch als Sparringpartner im Meinungsaustausch und gibt seine Empfehlungen ab, damit der Inhaber der Liegenschaft seine Grundsatzentscheidungen überlegt fällen und seine Immobilie zu den bestmöglichsten Konditionen veräussern kann.

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