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Ertragswertmethode – Bewertung von Geschäftsimmobilien

veröffentlicht am 26.01.2018 | Jérôme Andermatt

Beim Kauf von Geschäftsimmobilien interessiert die Investoren primär die zu erwirtschaftende Rendite. Bei vermieteten Gewerbegebäuden oder Mehrfamilienhäusern bemisst sich der Wert folglich in erster Linie nach dem Ertrag. Der Ertragswert eines Objektes basiert auf nachhaltigen Mieteinnahmen, welche durch einen individuell festzulegenden Kapitalisierungssatz dividiert werden.

Ertragswertmethode

Bei Bewertungen von Renditeliegenschaften wird der Ertragswertmethode am meisten Gewicht beigemessen, da der Ertrag in Form von Mieteinnahmen für einen Investor das wichtigste Kriterium hinsichtlich einer bevorstehenden Investition darstellt. Der Wert der Immobilie bemisst sich folglich primär nach dem Ertrag.

Bei der einfachen Ertragswertmethode werden die jährlichen Mieteinnahmen ohne Nebenkosten unter dem Gesichtspunkt der Nachhaltigkeit (ewige Renten) durch einen Kapitalisierungssatz dividiert. Diese Methode ist in der Praxis weit verbreitet und wird häufig bei der Einschätzung von vermieteten Gewerbegebäuden oder Mehrfamilienhäusern angewendet.

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Kapitalisierungssatz

Der Kapitalisierungssatz nimmt bei dieser Bewertungsmethode eine zentrale Rolle ein. Er ist individuell zu ermitteln und variiert je nach Spezifikationen und Nutzungsart des zu bewertenden Objektes. Je höher der Kapitalisierungssatz, desto niedriger ist der Ertragswert bzw. je tiefer der Kapitalisierungssatz, desto höher ist der Ertragswert. Der Kapitalisierungssatz setzt sich aus dem Basiszinssatz für Kapitalverzinsung sowie mehreren, individuell zu bestimmenden Zuschlägen zusammen:

  • Betriebskosten
  • Verwaltungskosten
  • Unterhaltskosten
  • Mietzins-/Leerstandsrisiko
  • Rückstellungen

Nachhaltigkeit von Bedeutung

Bei der Bewertung nach diesem vereinfachten Ertragswertverfahren kommt der Nachhaltigkeit der Mietzinsen und des Kapitalisierungssatzes eine besondere Bedeutung zu. Damit durch die Kapitalisierung ein korrektes Ergebnis resultiert, müssen die Annahmen in Bezug auf die Mieterträge und die Zuschläge im Kapitalisierungssatz nachhaltig sein. Dies ist zum Beispiel bei einer anstehenden Renovation, welche die zukünftigen Mieterträge verändert, nicht mehr gegeben. Im Hinblick auf eine Investion ist es wichtig, solche Faktoren bei der Bewertung zu berücksichtigen, damit ein plausibler Ertragswert resultiert.

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