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Immobilien im Firmenbesitz – Optionen im Verkaufsfall

veröffentlicht am 03.03.2017 | Jérôme Andermatt

Eine Holzfurnierhandelsfirma verfügt über eine Gewerbeimmobilie, worin sie ihre Produkte vor Auslieferung lagert und die restliche Fläche an Gewerbetreibende vermietet. Eine Bäckerei verfügt in der eigenen Geschäftsimmobilie über eine Backstube mit Verkaufsladen und 5 vermietete Wohnungen. Konstellationen, welche gerade bei KMU oftmals anzutreffen sind. Welche Lösungen lassen sich im Verkaufsfall der Firma finden?

Immobilie ist Teil der Gesellschaft

Oftmals sind in obgenannter Konstellation Firma und Immobilie nicht getrennt, sondern in der gleichen Gesellschaft eingegliedert. Nicht selten kann es vorkommen, dass hierbei die Immobilie mehr Wert hat als der eigentliche Geschäftsbetrieb. In der Gesellschaft ist dadurch häufig viel Substanz vorhanden, was wesentlichen Einfluss auf den Verkauf haben kann.

Zur Veranschaulichung ein Beispiel aus der Praxis: Ein Bäckereibetrieb samt Liegenschaft steht in Form einer Aktiengesellschaft zum Verkauf. Die Wohn- und Geschäftsliegenschaft verfügt über eine Backstube, einen Verkaufsladen, 5 Wohnungen sowie Lager-, Kellerräumlichkeiten und Parkplätze. Idealerweise möchte der Bäcker die gesamte Aktiengesellschaft an einen Nachfolger übergeben. Dies ist der optimalste Weg und auch steuerlich interessant. Besteht jedoch eine genügend grosse Nachfrage auf dem Markt bzw. lässt sich ein Bäcker finden, welcher die notwendigen Eigenmittel zur Finanzierung der gesamten Aktiengesellschaft inklusive Immobilie aufbringt? Dieses Unterfangen ist möglich, schränkt jedoch aufgrund der Kaufbedingungen den Kreis der potenziellen Käufer stark ein. Daher ist eine Vermarktungsstrategie sinnvoll, welche die Nachfrage des Käufermarktes trifft und somit eine Transaktion ermöglicht.

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Vermarktungsoptionen prüfen

Steht ein entsprechendes Unternehmen mit Immobilienbesitz vor dem Verkauf, gilt es zu analysieren, ob mehrere Vermarktungswege möglich und auch sinnvoll sind. Insbesondere müssen die steuerrechtlichen Konsequenzen genau betrachtet werden. Nach wie vor ist die Ideallösung mit dem Verkauf des «Gesamtpaketes» als erste Priorität zu verfolgen. Jedoch bietet sich je nach Konstellation und Typ der Liegenschaft eine getrennte Vermarktung an. Durch die Trennung der beiden Objekte können im obengenannten Beispiel mehrere interessierte Bäcker in Frage kommen, die Firma zu erwerben. Auf der anderen Seite gelingt es mit dieser Vermarktungsstrategie Immobilieninvestoren zu finden, welche geeignete Renditeobjekte suchen.

Marktsresonanz berücksichtigen

Erst wenn eine gewisse Marktresonanz vorhanden ist und sich eine aus Sicht des Käufermarktes optimale Transaktionsstruktur herauskristallisiert, kann der Verkäufer aufgrund seiner Kosten- und Nutzenanalyse urteilen, ob die von Käuferseite angestrebte Verkaufsstruktur realisiert werden soll. Wichtig sind zielgerichtete Verhandlungen, um die Interessen beider Parteien zu berücksichtigen, damit die Transaktion abgewickelt werden kann. Ein spezifischer Vermarktungsweg zu berücksichtigen ist nur dann empfehlenswert, wenn keine Optionen vorhanden sind bzw. weitere sich finanziell negativ zu stark auswirken würden.

Sollte ein Verkauf des Unternehmens aktuell noch kein Thema sein, empfiehlt es sich, je nach Grösse der Firma und Anzahl Immobilien die Möglichkeit einer Aufspaltung bzw. Trennung in eine Betriebs- und Immobiliengesellschaft rechtzeitig zu prüfen, um damit gegebenenfalls die Verkäuflichkeit zu erhöhen und steuerliche Nachteile zu vermeiden. 

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