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Due Diligence bei Immobilientransaktionen

veröffentlicht am 30.09.2016 | Jérôme Andermatt

Ist sich der Verkäufer einer Geschäftsliegenschaft mit dem Käufer mündlich über die wichtigsten Eckdaten einig, folgt als nächster Schritt grundsätzlich die sogenannte Immobilien Due Diligence. Das zu kaufende Objekt wird durch den angehenden Käufer auf Herz und Nieren geprüft, um danach bei zufriedenstellender Prüfung die Endverhandlungen bzw. die Ausarbeitung des Kaufvertrages in Angriff zu nehmen. Die Due Diligence lässt sich grob in sechs verschiedene Teilbereiche gliedern.

Market Due Diligence

Bei der Marktanalyse werden einerseits der Standort der Liegenschaft und andererseits das Marktumfeld beurteilt. Bei der Standortanalyse geht es primär darum, Makro- und Mikrolage genau unter die Lupe zu nehmen. Wie entwickelt sich die Gemeinde und die Region? Welche möglichen Veränderungen sind in der unmittelbaren Umgebung allenfalls zu erwarten? Die Standortattraktivität ist für einen Käufer aufgrund seiner Nutzungsabsichten von besonderer Bedeutung.

Bei der Analyse des Marktumfeldes interessieren vor allem Aspekte der Wettbewerbsposition. Wie stark ist der Markt für potenzielle Mieter bzw. wie gut ist die Vermietbarkeit in der Region? Wie hoch sind die Leerstandsquoten von vergleichbaren Objekten? Gerade bei Renditeliegenschaften sind diese Faktoren für potenzielle Käufer hinsichtlich ihrer Kaufentscheidung sehr wichtig.

Legal Due Diligence

In dieser Prüfung werden die eigentumsrechtlichen Verhältnisse analysiert. Darunter fällt die Einsicht in den Grundbuchauszug und die Dienstbarkeiten. Weiter ist die Überprüfung der Bau- und Zonenordnung (für mögliche Erweiterungen) sowie der vorhandenen Mietverträge und weiterer, sonstiger Verträge für einen Interessenten von Bedeutung.

Tax Due Diligence

Die Tax Due Diligence hat zum Zweck, die steuerlichen Komponenten der Transaktion zu durchleuchten. Ist ein Asset-Deal geplant, interessiert den potenziellen Käufer insbesondere mögliche Liegenschaftsabgaben und allfällige Handänderungssteuern. Ebenso wichtig ist die Einsichtnahme bzw. Überprüfung einer allfälligen Mehrwertsteuer-Option der Immobile, damit aus Käufersicht beurteilt werden kann, ob je nach Nutzungsart eine Übernahme einer bestehenden Option Sinn macht oder nicht. Ist hingegen ein Share-Deal geplant, interessieren vor allem Gesellschaftssteuern und diesbezügliche Haftungsfragen.

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Technical Due Diligence

Bei der Technical Due Diligence werden die baulichen und gebäudetechnischen Aspekte geprüft. Hierbei werden u.a. die Fassade, das Dach und die Aussenanlagen sowie der gesamte Innenausbau mit sämtlichen Einrichtungen betrachtet. Absicht hinter dieser Analyse ist auch die Versicherung, dass keine bisher unbekannten baulichen Mängel vorhanden sind oder sofort notwendige Instandsetzungs- oder Wartungsarbeiten erfolgen müssen.

Environmental Due Diligence

Inhalt der Umwelt Due Diligence ist die Überprüfung der Umweltrisiken in Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie. Besteht die Gefahr von Altlasten, ist unter Umständen ein Altlastengutachten, wenn nicht bereits vorhanden, einzuholen, damit der Käufer die Sicherheit erhält, keine späteren Kostenfolgen zu riskieren. Es empfiehlt sich, einen Altlastenverdachtsfall bereits im Vorfeld an einen Verkauf zu prüfen, damit unliebsame Überraschungen in Verhandlungen mit potenziellen Käufern vermieden werden können. 

Financial Due Diligence

In diesem Teil der Überprüfung werden die finanziellen Aspekte der Liegenschaft unter Berücksichtigung der anderen Teilbereiche der Due Diligence analysiert. Von Interesse sind insbesondere sämtliche relevanten Zahlungsströme wie SOLL-Mietzinseinnahmen, Ertragsminderungen durch Leerstände, Bewirtschaftungskosten, Instandsetzungskosten sowie zukünftige Investitionen. Diese Due Diligence dient einem Interessenten zur genaueren Beurteilung des Kaufpreises.

Rechtzeitige Vorbereitung

Wir empfehlen Verkäufern, sich rechtzeitig mit der Dokumentenaufbereitung im Verkaufsfall zu befassen, damit im Verkaufsprozess und insbesondere in den engeren Verhandlungen mit potenziellen Käufern nicht unnötig Zeit verstreicht. Eine transparente Immobilien Due Diligence, welche die Informationen aus einem ausführlichen Immobilienexposé und den bis dahin mitgeteilten Auskünften des Verkäufers bestätigen, schafft Vertrauen und ermöglicht einen erfolgreichen Abschluss der Transaktion.

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