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Mehrwertsteuer bei Transaktionen von Geschäftsimmobilien

veröffentlicht am 19.07.2016 | Jérôme Andermatt

Wird eine Geschäftsliegenschaft durch einen mehrwertsteuerpflichtigen Verkäufer veräussert, ist eine sorgfältige Prüfung hinsichtlich möglicher Steuerkonsequenzen empfehlenswert. Bereits vor den Verhandlungen mit einem Käufer sollte sich ein Verkäufer im Klaren sein, welche mehrwertsteuerlichen Folgen im Transaktionsfall möglich sind.

Die mehrwertsteuerlichen Folgen beim Verkauf

Im Grundsatz sind der Erlös aus dem Verkauf wie auch der Vermietung von Immobilien von der MWST ausgenommene Umsätze. Es besteht jedoch die Möglichkeit, den Verkauf oder auch die Vermietung von Geschäftsimmobilien und somit die Immobilienumsätze freiwillig der MWST zu unterstellen (fachsprachlich: optieren). Dadurch wird auf den Immobilienumsätzen die Umsatzsteuer erhoben und der Liegenschaftsbesitzer hat die Möglichkeit, auf den im Zusammenhang mit dem Verkauf oder der Vermietung stehenden Immobilienaufwendungen den Vorsteuerabzug geltend zu machen.

Wird nun eine optierte Geschäftsimmobilie veräussert, kommen drei Methoden in Frage, welche alle unterschiedliche MWST-Folgen nach sich ziehen. Entweder endet der MWST-Kreislauf des Verkäufers definitiv oder gelangt in einen neuen MWST-Kreislauf des Käufers, oder aber die MWST wird im Meldeverfahren auf den Käufer übertragen. Eine frühzeitige Planung und Erkennung der möglichen Steuerfolgen lohnt sich, um unliebsame Überraschungen in den Endverhandlungen mit einem Käufer zu vermeiden und die mehrwertsteuerlich bestmögliche Wahl treffen zu können.

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1. Keine Option beim Verkauf

Erfolgt der Verkauf ohne Abrechnung der MWST oder wird die Nutzungsart durch den Verkauf geändert, welche keine Option mehr zulässt, so muss ein Eigenverbrauch abgerechnet werden. Das heisst, dass sämtliche die in der Vergangenheit zurückgeforderten Vorsteuern im Zusammenhang mit den getätigten wertvermehrenden Investitionen oder Grossrenovationen des Verkaufsobjekts, anteilsmässig an die Steuerverwaltung zurückerstattet werden müssen. Der Verkäufer kann allerdings pro abgelaufenes Nutzungsjahr die zurück zu zahlenden Vorsteuern um 5% vermindern. Wenn die Vorsteuern folglich mehr als 20 Jahre zurückliegen, sind sie vollständig abgeschrieben. Sämtliche werterhaltenden Aufwendungen oder andere Aufwendungen ohne Anlagekostencharakter haben keine Vorsteuerkorrektur zur Folge.

2. Mit Option beim Verkauf

Wenn auf den Verkauf hin optiert wird, unterstellt der Verkäufer den Verkaufserlös der Immobilie, ohne den Wert des Bodens, der MWST und rechnet die Umsatzsteuer ab. Der Käufer kann hierauf die Vorsteuer abziehen, sofern er die Immobilie nach dem Kauf zu Vorsteuerabzug berechtigten Zwecken verwendet. Sollte er die übernommene Option erst zu einem späteren Zeitpunkt für steuerbare Zwecke nutzen, kann er mittels Einlageentsteuerung die auf dem Kaufpreis entrichtete Vorsteuer anteilsmässig zurückfordern, wobei der Rückforderungsbetrag um 5% pro abgelaufenes Jahr, welches nicht für steuerbare Zwecke genutzt wurde, zu kürzen ist. 

Mit der Option beim Verkauf vermeidet der Verkäufer die beim Verkauf ohne Option vorzunehmende Vorsteuerkorrektur. Bedingung ist, dass der Käufer die Liegenschaft nicht ausschliesslich für private Zwecke nutzt. Denn die Option ist für Wohnzwecke nicht möglich. Durch den Ausweis der MWST im Kaufvertrag gibt der Verkäufer an, dass er auf den Verkauf hin optiert.

3. Verkauf im Meldeverfahren

Als dritte Möglichkeit bietet sich das Meldeverfahren an, wenn sowohl Verkäufer wie auch Käufer MWST-pflichtig sind oder der Käufer durch den Erwerb der Immobilie steuerpflichtig wird. Die Übertragung findet mittels Meldung an die Steuerverwaltung statt und hat keine Bezahlung einer Umsatzsteuer zur Folge. Durch diese Meldung übernimmt der Käufer die bestehende Option des Verkäufers mit demselben Verwendungsgrad. Hierzu benötigt der Käufer jedoch eine lückenlose Datengrundlage der mehrwertsteuerlichen Vergangenheit der Immobilie, damit er bei einer Nutzungsänderung die Abrechnung des allfälligen Eigenverbrauchs nachweisen und auf Basis der vormaligen Nutzungszeit vornehmen kann.

Bevorzugte Methode je nach Interessen der Parteien

Die Komplexität und verschiedenen Methoden zeigen, dass es einer sorgfältigen und ganzheitlichen Mehrwertsteuerbetrachtung bedarf. Nur so können allfällige Chancen genutzt und hohe Kostenfolgen vermieden werden. Je nach Transaktion hängt die anzuwendende Methode von den Interessen und Bedürfnissen der Verkäufer- und Käuferpartei ab. Dabei spielen insbesondere die Faktoren der bisherigen Nutzungsart des Verkäufers bzw. der zukünftigen Nutzungsart des Käufers sowie der bisher getätigten wertvermehrenden Investitionen oder Grossrenovationen und folglich der in Abzug gebrachten Vorsteuern eine entscheidende Rolle für die zu wählende Methode.

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